Coś drgnęło (2004-01-08)

Artykuł pochodzi z numeru 11/2003

Na rynku nieruchomości, po kilku latach stagnacji, nastąpiło niewielkie ożywienie. W niektórych segmentach rynku popyt nawet przewyższa podaż, a dla coraz liczniejszej grupy klientów inwestycje w nieruchomości stają się opłacalną lokatą kapitału. Jak kształtował się ten rynek w wybranych regionach Małopolski w roku 2003? - na to pytanie odpowiadają pośrednicy w obrocie nieruchomościami.


REGION KRAKOWSKI


Już od stycznia 2003 roku w krakowskich biurach nieruchomości dało się zauważyć pewne ożywienie. Przyczyną tego był wzmożony popyt na 2- 3 pokojowe mieszkania, w cenie do 150 tys. zł., w blokach 4 piętrowych. Największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania w Krowodrzy, Śródmieściu oraz na os. Podwawelskim. Nabywcami byli klienci indywidualni, którzy trafnie zinterpretowali sygnały napływające od analityków rynkowych. Dokonując zakupu mieszkań z tego właśnie segmentu poczynili udaną inwestycję, gdyż ceny tych nieruchomości poszybują w górę. W wyniku wzmożonego popytu na tego typu mieszkania ich sprzedaż przyniesie dwucyfrowy zysk. Jeśli się na to nie zdecydują, zakupione mieszkanie mogą przeznaczyć pod wynajem, co w miastach o tradycjach uniwersyteckich, a co za tym idzie z dużą ilością studentów, jest dosyć prostym i opłacalnym rozwiązaniem. Jeśli wspomnimy tutaj o stosunkowo niewielkim zysku płynącym z ewentualnych lokat bankowych, inwestycja w lokale mieszkalne zdaję się być jedną z najbardziej opłacalnych form lokaty domowego kapitału.


Kolejnym segmentem rynku krakowskich nieruchomości, gdzie odnotowano istotny wzrost zainteresowania, jest rynek działek budowlanych pod zabudowę jednorodzinną oraz wielorodzinną. Za przyczyny takiego stanu rzeczy możemy uznać brak istnienia planu zagospodarowania przestrzennego dla Miasta Krakowa, jak również obawy inwestorów związane z szykowaną przez Ministra Finansów od 1 maja 2004 podwyżką (do 22 %) podatku VAT od gruntów budowlanych. Najbardziej poszukiwane są działki w rejonie Krowodrzy, Bielan, Salwatora, a także Toń i Zielonek. Ceny w tych lokalizacjach zaczynają się od 20 tys. zł/ar.


Wzrost zainteresowania nie ominął również domów i to nie tylko tych dostępnych - w cenie do 400 tys. zł., ale również nowych, drogich rezydencji położonych w prestiżowym w Krakowie rejonie Woli Justowskiej oraz takich rejonach jak Bronowice i Swoszowice. Za przykład obecnej koniunktury niech posłuży dosyć szybkie zbycie pięknego, wybudowanego w stylu włoskim i wg najnowocześniejszych technologii domu w Swoszowicach za cenę 1.2 mln złotych.


Lato 2003 roku pokazało jaką popularnością cieszy się Kraków wśród zagranicznych kupców. Klienci z takich państw jak Irlandia, USA, Wielka Brytania, Kanada, czy też Włochy wykazywali chęć zakupu stosunkowo drogich mieszkań w obrębie Starego Miasta, które wśród dysponujących odpowiednio dużymi środkami Polaków cieszą się niesłabnącą popularnością już od dawna. Jeśli mowa o tej kategorii krakowskich nieruchomości, to ze względu na ich wyjątkową atrakcyjność lokalizacyjną należy stwierdzić, że spore zainteresowanie ich kupnem istniało i istnieć będzie nadal, a ceny mieszkań w budynkach położonych " w obrębie" Plant będą rosnąć. Obecnie, w zależności od lokalizacji i standardu, wynoszą od 1000 - 2000EUR/m2.


W rejonie Rynku Głównego, najemców znajdują wszystkie lokale handlowe. Ceny za najem kształtują się w wysokości od 150 zł/m2. To właśnie tutaj niedawno doszło do otwarcia największego w Europie, pod względem powierzchni, sklepu jednej z najsłynniejszych marek odzieżowych - włoskiej firmy "Benetton". Znane marki przyciągają kolejne, dlatego należy spodziewać się wzrostu obecności renomowanych firm w centrum miasta.


Negatywnym aspektem obecnej sytuacji jest spadek popytu na najem lokali mieszkalnych wśród inwestorów zagranicznych, którzy poszukiwali ich dla pracowników swoich filii. Obecnie na rynku znajduje się wiele apartamentów o wysokim standardzie, lecz nie ma na nie popytu. W tym roku studenci nie mieli żadnych problemów ze znalezieniem lokum do wynajęcia, w dobrej lokalizacji i za przystępną cenę. Właściciele nieco mniej luksusowych mieszkań preferowali bowiem wynajmowanie lokali studentom, co zapewnia im comiesięczny dopływ kapitału, niż oczekiwanie na niepewną szansę wynajęcia mieszkania osobie zatrudnionej w międzynarodowej firmie.


Na rynku lokali biurowych podaż znacznie przewyższa popyt. Nowoczesne biurowce klasy "A" wciąż czekają na najemców. Wolne powierzchnie znajdują się również w budynkach niższej klasy, nawet tych blisko centrum. Tu ceny kształtują się na poziomie ok.50 zł/m2. Poza centrum można bez problemu wynająć biura w cenie 25 zł/m2. Daje o sobie znać zastój gospodarczy, którego wciąż jesteśmy świadkami. Pocieszające jest, iż firmy szykujące się do ekspansji na wschód już rozpoczęły poszukiwania nieruchomości komercyjnych, czyli biurowców, domów handlowych itp., których rentowność nie byłaby niższa niż 10-11 % w skali roku. Firmy z kapitałem zagranicznym poszukują terenów pod duże inwestycje w rejonach położonych w bliskiej odległości od największych ciągów komunikacyjnych.


Ceny na rynku nieruchomości zaczynają rosnąć. Jest to bezpośrednim skutkiem wrastającego ruchu w obrocie nieruchomościami, które w obecnej sytuacji gospodarczej stały się jedną z najpewniejszych lokat kapitału.



Marta Gruszecka (licencja nr 191)

Biuro Nieruchomości "TIME AND PROGRESS"

Kraków


REGION TARNOWSKI


Analizując rynek nieruchomości w regionie Tarnowa należy wziąć pod uwagę jego lokalny charakter, ograniczoną wielkość oraz małe zróżnicowanie. Mniejsza od średniej krajowej jest ilość przeprowadzonych transakcji oraz ich wartość. Wpływa to z kolei na niewielki poziom jego obrotów. W regionie tarnowskim ilość transakcji rynkowych dot. nieruchomości jest o ponad połowę mniejsza niż w regionie krakowskim. Największe sprzedaże pod względem wartości dotyczą zwykle sfery biznesu lub polonii, która inwestuje swój kapitał w rodzinnych stronach.
Początek roku 2003 na tarnowskim rynku wtórnym był okresem stabilnym, występowała dostateczna podaż ofert przy słabym zainteresowaniu ze strony nabywców. Dopiero po informacjach rządu o planowanych zmianach przepisów podatkowych i pozytywnym wyniku referendum do Unii Europejskiej nastąpiło znaczne ożywienie rynku. Wyraźnie wzrosła ilości sprzedawanych nieruchomości lokalowych i budynkowych. Bardzo duże było także zainteresowanie nabywaniem działek pod zabudowę, jednak właściciele gruntów sądząc, że w przyszłym roku nastąpi poważny wzrost cen postanowili, zresztą błędnie, wstrzymać się ze sprzedażą działek lub żądali dużo wyższych cen. Działki budowlane na terenie miasta oferowane były przeciętnie w cenie 40zł/m2, a poza miastem 20zł/m2 powierzchni gruntu.


Ilość mieszkań i domów oferowana do sprzedaży w regionie tarnowskim była zadowalająca i odpowiadała popytowi, później jednak równowaga została wyraźnie zachwiana. Ofert wciąż ubywało i pod koniec roku na rynku wtórnym dał się odczuć wyraźny niedobór. Z sytuacji tej skorzystali właściciele nieruchomości, które od dłuższego czasu trudno było sprzedać. Z powodu braku konkurencji ze strony atrakcyjniejszych ofert mogli oni wreszcie z powodzeniem sfinalizować transakcje.


Porównując ceny wybranych nieruchomości z początku 2003r i obecne, można zauważyć wzrost cen sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego, średnio o ok. 15%. Najbardziej podrożały w Tarnowie mieszkania dwu i trzypokojowe w niskiej zabudowie, nowe domy oraz działki na terenie miasta. Zaskakujący był natomiast stały poziom cen sprzedaży kawalerek i mieszkań jednopokojowych o małej powierzchni. Klienci najwidoczniej preferują większe, bardziej funkcjonalne mieszkania. Pomijając w ocenie skrajne przypadki, na tutejszym rynku ceny nieruchomości osiągnęły średnio poziom 1500zł/m2 pow. mieszkania i około 1300zł/m2 pow. domu.


Nieco inaczej wyglądał rynek najmu lub dzierżawy nieruchomości. Nie odnotowano tutaj większych zmian, ceny były stabilne i mało prawdopodobne jest by w najbliższym okresie nastąpiła tu jakaś znacząca korekta.
Rynek żywo zareagował także na pojawienie się informacji w mediach o planach likwidacji ulgi remontowej, wzrostu podatku VAT na materiały budowlane i wprowadzeniu VAT przy zakupie gruntów. Klienci kierowani niepokojem starali się jak najszybciej dokonać zakupu nieruchomości, by zdążyć z wykonaniem w nich remontu lub modernizacji. Teraz wiemy już, że obawy okazały się przedwczesne i mniej restrykcyjne dla inwestorów.


Duże zainteresowanie nabywaniem nieruchomości można wytłumaczyć również niskim oprocentowaniem lokat bankowych, słabszym wynikom na giełdzie przy dużym poczuciu ryzyka oraz mniej korzystnym niż oczekiwano wynikom funduszy inwestycyjnych.


Obrót na lokalnym rynku nieruchomości odzwierciedla poziom rozwoju gospodarczego regionu. Mimo poważnych ograniczeń dostrzec możemy jego poprawę. Większość lokali handlowych i biurowych znalazła swoich klientów, maleje też ilość pustych mieszkań i niewykończonych domów.


W pierwszym okresie 2004 roku utrzyma się tendencja wzrostowa, później jednak po uspokojeniu się nastrojów na rynku nastąpi stagnacja, dopiero koniec roku przyniesie kolejne ożywienie. W dalszej perspektywie należy oczekiwać trwałej poprawy koniunktury na tutejszym rynku nieruchomości, dużą rolę odegra tu planowana budowa autostrady A-4 z Krakowa do Tarnowa. Miasto zyska w oczach inwestorów jako strategiczny punkt komunikacyjny pomiędzy Rzeszowem, Nowym Sączem i Krakowem.



Jolanta Olko (licencja. nr 547 )

Agencja Nieruchomości ARCUS

Tarnów


REGION PODHALAŃSKI


Po kilku latach stagnacji na początku roku 2003 drgnęło na rynku nieruchomość na Podhalu, a druga połowa roku to ożywienie porównywalne do "okresu snu o Olimpiadzie". Z rynku schodziło wtedy wszystko nawet uważane za drogie wówczas tj. w 1997 r. mieszkania z nowego budownictwa w cenie 2.800 zł za 1m2. Obecnie rynek się ustabilizował, klienci są bardziej wymagający, wiedzą czego oczekują i kupują mieszkania w nowym budownictwie - nie uważane za drogie - w cenie 5.800 zł/m2 + VAT. W 1997 r. działkę w centrum Zakopanego można było kupić za r. 40 USD/m2. W 2003 r. w Kościelisku "dobre" działki osiągały cenę r. 100 USD/m2.


Na Podhalu zawsze warto było inwestować i nikt tu jeszcze nie stracił na inwestycji w nieruchomość. Podaż jest stosunkowo mała, a rośnie popyt tworzony siłą nabywczą mieszkańców całej Polski i coraz większej rzeszy cudzoziemców interesujących się tym pięknym zakątkiem naszego kraju. Zakopane się kurczy. Coraz mniej jest do sprzedaży obiektów i terenów w centrum. Rynek nieruchomości przeniósł się na obrzeża oraz do Kościeliska, Bukowiny Tatrzańskiej, Czarnej Góry, Białki Tatrzańskiej - największego ostatnio na Podhalu centrum sportów zimowych.


Ożywienie notujemy w nieruchomościach zlokalizowanych w Rabce Zdroju i jej najbliższych okolicach, gdzie niskie stosunkowo ceny towarzyszą wprawdzie średniemu standardowi mieszkań i domów, ale za to wysokim walorom krajobrazowo-klimatycznym.


Władze administracyjne miejscowości podhalańskich gros funduszy, jakimi dysponują, przeznaczają na rozbudowę infrastruktury technicznej: na budowę wodociągów, kanalizacji, dróg oraz ulic i widać to w Kościelisku, Bukowinie, Białce Tatrzańskiej, Czarnej Górze i Rabce.


Największym zainteresowaniem cieszą się nowobudowane w Zakopanem apartamenty, które sprzedawaliśmy w 2003 r. w cenie 4.200 - 5.800 zł/m2. W tej grupie dużym zainteresowaniem cieszyły się lokale dwupokojowe o pow. ok. 50 m2, w dobrej lokalizacji, z widokiem na góry - dające zarówno komfort użytkowania, jak i wyższy dochód w przypadku wynajmu. Wzrosło też zainteresowanie apartamentami o pow. ok. 100 m2 w nowych mini osiedlach z garażami lub miejscami parkingowymi.
Na wtórnym rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2003 r. notowaliśmy obroty na bardzo niskim poziomie, przy zdecydowanej przewadze podaży nad popytem. Przykładowo mieszkanie hipoteczne w bloku - 2- pokojowe - o pow. 42 m2 - zlokalizowane w ścisłym centrum Zakopanego, położone na I-szym piętrze jest w sprzedaży od 4-ech miesięcy za cenę 125.000 zł.


Większość klientów zainteresowanych zakupem domu pyta o nowe obiekty. Jeśli już ktoś zainteresuje się ofertą starszego domu, to ma świadomość kosztów późniejszych remontów i modernizacji. Domy starsze znajdują nabywców jednak ceny uzyskiwane przez sprzedających są z reguły niższe niż oczekiwane. Inaczej wygląda sytuacja, jeżeli tego typu nieruchomość ma bardzo dobrą lokalizację. W takim przypadku z reguły sprzedający uzyskiwali wyższą cenę, ale zwykle budynek taki szedł do wymiany substancji. W tej grupie w ścisłym centrum Zakopanego mamy w ofercie obiekty w cenie od r. 155.000 USD jak np. willę wolnostojącą o pow. 110 m2 - na działce 6a przy ul. Tetmajera. W Rabce Zdroju starszą, ładnie położoną willę można kupić w cenie do 300.000 zł


Ożywienie obserwowaliśmy w 2003 r. również na rynku nieruchomości gruntowych. Związane to było z wejściem w życie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i oczekiwaniem na wejście Polski do Unii Europejskiej, a także wdrożeniem w życie rent planistycznych, które jak na przykład w Kościelisku pobierane są od 1 lipca 2003 r. w wysokości 30% podwyższonej wartości nieruchomości w wyniku ustaleń planu przestrzennego zagospodarowania miejscowości. Większość przeprowadzonych w 2003 r za naszym pośrednictwem transakcji w zakresie sprzedaży nieruchomości niezabudowanych miało charakter inwestycji przyszłościowych. Jednak trzeba przyznać, że ze wszystkich form inwestowania w nieruchomości zakup gruntu jest wbrew pozorom najtrudniejszy i najbardziej ryzykowny, szczególnie w okresie wygasania terminów obowiązywania planów przestrzennego zagospodarowania miejscowości.



Zofia Pecuch (licencja nr 549)

Agencja Nieruchomości ZOFIA

Zakopane


REGION NOWOSĄDECKI


Podsumowując sytuację na sądeckim rynku nieruchomości w 2003 roku można ogólnie stwierdzić, iż był to rok stosunkowo mniej zły niż poprzednio. Z jednej strony widać konkretne objawy ożywienia, skutkujące zwiększoną ilością transakcji. Z drugiej strony trudno o brak sentymentu na wspomnienie sytuacji sprzed kilku lat, a strona popytowa rynku ciągle pozostaje, nieznacznie wprawdzie, ale w tyle za podażą.


Największe zmiany na lepsze widać w segmencie nieruchomości mieszkaniowych - domów i mieszkań. Przez kilka lat istniejąca dysproporcja między ofertą domów, a przeciętnym kupcem ulega wyrównaniu. Realne staje się wreszcie sprzedanie domu o wartości wyższej niż 200.000 zł. Coraz częściej znajdują się chętni do wydania na ten cel 300, nawet 400 tys. zł. Chętni to może nie najlepsze słowo. Lepszym będzie określenie, że kwota ta staje się realna do wydania. Są tego, jak sądzę, dwie główne przyczyny. Pierwszą z nich jest większa dostępność kredytów mieszkaniowych, bardziej nawet realne warunki ich spłaty. Na marginesie warto jednak wspomnieć o coraz większym zbiurokratyzowaniu procedur udzielania kredytu, zwiększających się wymaganiach dotyczących zdolności kredytowej i praktycznym wyprowadzeniu procesu decyzyjnego w sprawach kredytów sądeckich oddziałów banków. Drugą przyczyną zwiększonego popytu na domy jest fakt, że ludzie coraz mniej chętnie budują je sami. Powodem są tu z kolei brak czasu (trzeba go poświęcić na zarabianie pieniędzy) oraz koszmarnie skomplikowane i wydłużone procedury budowlane (m.in., ale nie tylko, spowodowane brakiem planów zagospodarowania przestrzennego). Paradoksem sytuacji jest jednak częsty brak atrakcyjnych i odpowiadających potrzebom klientów ofert (najlepiej niewielki, nowoczesny dom, na działce do 10 arów, niedrogi w utrzymaniu).


Ożywienie na rynku mieszkań spowodowane jest długotrwałą tendencją spadkową cen, która osiągnęła już swoje dno. Ostatnie miesiące to lekki wzrost cen, przy stale dosyć wysokim popycie, szczególnie na mieszkania nietypowe oraz niewielkie metrażowo


Od dłuższego czasu notuje się niewielki ruch w sprzedaży działek budowlanych. Brak ulg oraz wspomniana wyżej coraz większa wygoda inwestorów, w połączeniu z brakiem naprawdę atrakcyjnych ofert nie sprzyjają licznym transakcjom.
W prawdziwym kryzysie tkwi nadal rynek nieruchomości komercyjnych. Począwszy od lokali biurowych (olbrzymia nadpodaż), poprzez sklepy, aż po duże obiekty. Do przeszłości należą czasy, kiedy po lokale handlowe w centrum miasta ustawiała się kolejka chętnych. Wpłynęło to też na wysokość czynszów. Stosunkowo duże jest zainteresowanie jedynie lokalami w nowych centrach handlowych.
Reasumując, mijający rok był nieco lepszy niż kilka ostatnich, daleko mu jednak do dynamiki lat 90-tych. Bez skutecznej poprawy naszej wewnętrznej sytuacji ekonomicznej i bez wzrostu ilości pieniądza na rynku oczekiwane ożywienie, związane z wejściem do Unii Europejskiej, może okazać się jedynie mirażem.


Maciej Kurp (licencja nr 1601)

Agencja Obrotu Nieruchomościami MEDIATOR
Nowy Sącz